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建筑房产实务

因面积计算错误引起的商品房销售合同纠纷

2015/9/23    来源:    作者:  浏览次数:1397
    一、案情简介:20101119日,原告焦某与被告日照市岚山泉祥房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》,合同约定,原告购买被告位于日照市岚山区海上碑商业广场第0071单元101号房,该商品房用途为商用,建筑面积446平方米,房款总价3507956元。同日原告与被告签订了《补充协议》,协议约定,海上碑商业广场第007幢商铺,原规划面积446平方米,经具有测绘资质的单位实测面积为604.82平方米,被告将以实测面积为原告办理产权,若被告在规定的时间内办理不出房产证,所造成的后果由被告负责。合同签订后,被告将涉案房屋交付给了原告,20111216日,被告办理了涉案房屋的初始产权登记,2015324日在原告立案后,涉案房屋的产权登记到原告名下。

二、原告诉称:涉案房屋的规划许可证面积仅为446平方米,且至今未进行图纸变更,涉案房屋存在严重的违法建设行为,且至起诉时被告没有为原告办理产权登记。因而要求法院判令原告被告解除《商品房买卖合同》和《补充协议》;并要求退回购房款、公共维修基金等共计3628016.38元。

三、被告辩称及律师办理过程:山东德与法律师事务所受托后,从被告处调阅了涉案房地产建设的相关证据材料,及原被告之间的买卖关系的材料;走访了岚山区有关部门、建设规划部门、房产登记部门,调取了建设规划的相关材料、建设施工材料、房屋所有权转移登记表等。在掌握以上材料的基础上,详细的研究了本案的案情,认为本案不存在图纸变更的问题,被告是严格按照图纸施工的,只是因为设计部门在依据施工图纸计算面积时出现计算上的错误,如果变更了图纸,才会出现违约行为。为证明自己的主张代理律师在代理的过程中,向法庭提交了日照市岚山区人民政府区长办公室会议纪要、涉案的楼座出让合同、房屋所有权转移登记表、日照市规划设计研究院的证明等7份材料。

四、判决结果:驳回了原告的诉讼请求,诉讼费35824元由原告自己承担。

五、代理词



代理词

尊敬的审判长、审判员:

山德与法律师事务所接受被告日照市岚山泉祥房地产开发有限责任公司的委托,指派我作为其委托代理人参与本案诉讼,庭审前我们认真核实相关证据、查找法律根据,通过法庭调查,对本案的事实有了清楚了解,现结合事实和法律发表如下代理意见:

    原告要求解除合同没有事实和法律依据。具体理由如下:

一、原被告之间的合同现已履行完毕,不具备解除合同的条件。原告以被告未按合同约定为原告办理房屋产权证书为由要求解除合同没有法律依据。本案不存在合同法规定的解除合同的条件,双方在合同中也将房屋产权证书的办理时间作为解除合同的条件,因此,原告诉讼请求于法无据。

二、被告已为原告办理房屋产权证书,延迟办理的责任不在被告。

    被告现已为原告办理完毕房屋产权证书。原告的房屋产权证书没有在合同约定的时间内办理完毕,责任不在原告。20111216日,被告就已办理完毕涉案房屋的初始产权登记,已具备办理房屋产权证书的条件。被告在办理完初始登记后,曾多次通知原告到房管部门及被告处办理转移登记手续,但原告均以种种理由推脱。原告未及时提交相关办证手续,并缴纳办证所需的税费,是未在合同约定时间内办理完毕房屋产权证书的根本原因。直到201410月,原告提交办证手续并缴纳相关税费。手续提交到房管部门后,原告又向房管部门提异议,有进一步延迟了办理房屋产权证书的时间。原告之前迟迟不愿配合办理产权证书,现又提出解除合同,其根本原因在于房地产市场行情出现波折,价格下行,原告购房投资的目的难以实现,而不是原告主张的其他理由。

三、涉案房屋不存在违法建设行为,规划许可证面积与房屋实际面积的面积差异不影响合同目的实现。

    对于规划许可证面积与房屋实际面积存在不一致的情形,原被告在签署合同时,被告就已在补充协议中明确告知原告,原告对该情形也已签字确认。规划许可证上记载的面积与实际面积之所以存在不符,是规划设计部门依据施工设计图纸在计算面积时,计算方法有误所致。对此,被告已提交日照市规划设计院的证明予以证实。被告是严格按照设计图纸施工建设的,房管部门为被告办理初始产权登记以及为原告办理房屋产权证书的行政行为,也是对被告施工建设合法性的有效证明。原告主张日照市房管局为原告颁发房屋产权证书存在违法行为,应通过行政诉讼对该具体行政行为予以撤销,在该房屋所有权证书未撤销的情况下,原告的主张于法无据。综上,涉案房屋不存在违法建设行为,规划许可证面积与房屋实际面积的面积差异不影响合同目的实现,原告以此为由主张解除合同不成立。

综上所述,被告已按合同约定履行了自己的各项合同义务,原告要求解除合同,并返还购房款的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法庭依法予以驳回。

委托代理人:翟秀娟律师

二〇一五年七月十五日