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一、案情简介
2005年10月10日，日照某房地产有限公司与B签订了商品房买卖合同，合同约定将日照市某区某小区某单元202室出售给B，其车库合同面积18.06平方米，确权面积为23.14平方米，车库价格为1800平方米。房屋及车库交付后，B发现车库门高仅为1.85米，车库内的净高为2.06米，其认为此车库不符合《汽车库建筑设计规定》，遂依据协议约定的仲裁条款向日照仲裁委员会提起仲裁，要求对其车库应按储藏室价格900元每平方米计算，退还多收的车库款16741.5元。
二、争议焦点
1.B是否具有主体资格？
日照某房地产有限公司认为，本案争议的车库，是其与B所在单位C订立的《定向开发购房协议》后，卖给C的，B按照C的分配方案选择所分配的具体商品房的楼房号，取得了该车库，B 与日照某房地产有限公司没有合同上的权利义务关系，因而其在本案中，不具备申请人主体资格。
2. 本案中车库标准是否适用《汽车库建筑设计规定》？
日照某房地产有限公司认为，《汽车库建设规范》是专门用来停放、储存汽车的建筑物，它对汽车库的规模、选址、布局、车库的出入门都有专门要求，与本案住宅楼下、架空层中所谓的“车库”不具有同一内涵。申请人购买的所谓“车库”，是住宅楼下的架空层，《房屋测量规范》明确规定：住宅楼下的架空层高度不能高于2.2米，申请人购买了所谓的住宅楼下的车库（架空层），就是认可了其高度不超过2.2米。
三、案件办理过程及结果
本案由我所胡建新律师代为出庭应诉。胡建新律师向仲裁庭提交了大量的材料，包括：《定向开发购房协议》、设计图纸一份、房产证一份、徐州仲裁委裁决书一份、日照某房地产有限公司与C《协议书》两份、《储存层平面图》一份、《契约明细表》一份。用以证明日照某房地产有限公司的以上观点。
仲裁庭经经审理，采纳了日照某房地产有限公司代理律师的观点，认为本案双方的《商品房买卖合同》是日照某房地产有限公司与B所在单位C订立的《定向开发购房协议》，B按照C的分配方案选择所分配的具体商品房的楼房号之后签订。商品房的价格、楼房结构及户型、楼房建设标准及图纸设计均由日照某房地产有限公司与C协商确定，B并不参与所购买房屋价格、楼房结构及户型等的协商，涉案房屋的设计、施工、验收、交付均由日照某房地产有限公司与C按照双方团购协议履行完成。C提供的《储藏层平面图》明确约定了储藏层（车库）的建筑高度，该平面图作为附件载于《定向开发购房协议》中。涉案房屋的户型、结构以及储藏室（车库）的建设方案由B所属单位征求B同意，日照某房地产有限公司交付的房屋的储藏室（车库）高度建筑层高达到2.19米，符合团购协议中约定的层高标准。同时B在房屋交接时对房屋储藏室（车库）建设标准已予确认，涉案房屋经过合法的设计、建设、验收，并由管理部门办理相应的产权证书，B已经领取了房屋产权证书。因此，日照某房地产有限公司向B交付的房屋，符合其与C所约定的标准，不存在违约行为。最终裁决：驳回申请人B的仲裁请求，案件受理费由申请人承担。
四、案件评析
本案是极具代表性的案件，在日照市，乃至山东省、全国，都存在开发商将住宅楼的架空层作为“车库”的情形，并且房地产管理部门也将其作为车库予以登记。如果日照某房地产有限公司败诉，则作为判例，仅在日照市就会引起数万起的民事诉讼，并且会引起起诉房地产管理局的行政诉讼。办案经过多次庭审，解决了以下问题：
（一）B在本案中，不具备申请人资格。理由如下：
1.本案涉案房屋、车库是由B所属单位C从日照某房地产有限公司处购买，后又卖给B（或又分配给B），日照某房地产有限公司与B之间不存在直接的房屋、车库买卖关系。日照某房地产有限公司给B出具的《商品房买卖合同》是应C的要求，为了B办理房产证所用。因此，本案中B不具备诉讼主体资格。
2.本案涉案房屋、车库是由B所属单位定向购买的，楼房户型、楼层高度、配套设施、车库高度、楼房价款都是由C审定的，日照某房地产有限公司完全是依据C所提供的楼房建设标准及图纸设计建造的，C提供的《储藏层平面图》明确约定了储藏层（车库）的建筑高度，该平面图作为附件载于《定向开发购房协议》中，日照某房地产有限公司无权更改，若更改，则违约。涉案房屋经过合法的设计、建设、验收，且完全符合《定向开发购房协议》,对于B所主张的车库不符合《汽车库建筑设计规定》，日照某房地产有限公司没有违约责任。
（二）《汽车库建筑设计规定》在本案中不能适应。
B主张日照某房地产有限公司交付的车库不符合《汽车库建筑设计规定》，在本案中并没有得到仲裁庭的采纳。《汽车库建筑设计规定》中的车库是专门用来停放、储存汽车的建筑物。它对汽车库的规模、选址、布局、车库的出入口都有专门的要求，与本案住宅楼下架空层中所谓的“车库”不不具备同一内涵。因此，《汽车库建筑设计规定》并不能在本案中适用。
点评嘉宾：唐合花，中国法学会会员，研究生学历，法学硕士学位，工作单位山东德与法律师事务所，该同志对知识产权，房地产业务有独到的研究。
